農地転用、農地売買、遊休農地活用など農地の悩みを解消する ［農地の法務相談窓口 農地１１０番］
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＝＝＝ 農地に関する許認可、法務手続き全般 Ｑ＆Ａ ＝＝＝
Ｑ そもそも農地とはどのような土地の事を指しますか？？
Ａ 農地法では、農地とは「耕作の目的に供される土地」とされています。
この場合、「耕作」とは土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培することをいい、「耕作の目的に供される土地」には、現に耕作されている土地のほか、現在は耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できるような土地（休耕地、不耕作地）も含まれるとされています。
又農地に該当するか否かの判断は、その土地の現況で判断され、土地の登記簿の地目によって判断されるものではありません。
Ｑ 採草放牧地とは何ですか？？
Ａ 農地法において、採草放牧地とは「農地以外の土地で主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるもの」とされています。
「耕作又は養畜のための採草」には、堆肥にするため又は家畜の飼料とするための採草等が該当します。屋根をふくためのカヤの採取場は採草放牧地には該当しません。
＝＝＝ 農地転用に関する Ｑ＆Ａ ＝＝＝
Ｑ 農地の転用とは？？
Ａ 農地の転用とは、農地を宅地等の農地以外の土地にすることをいいます。
農地に区画形質の変更を加えて住宅、工場、公園等の施設の用地にする行為の他、農地の区画形質に変更を加えなくても、農地をそのまま資材置場として利用する場合等農地としての利用が行えない状態にするものも農地の転用行為に該当します。
Ｑ 農業用施設の用地にする場合も農地転用に該当しますか？？
Ａ 農業用施設の敷地をコンクリート等で固めたり、発砲スチロール等を敷地に埋設して土地と区分された状態で水耕栽培、礫耕栽培等を行うような場合は、農地転用に該当するとされています。
一方、温室等を建設した場合でも、その敷地を直接耕作の目的に利用し農作物を栽培している場合や、ビニール、ゴム等比較的簡易な資材を敷設し、砂、礫等を入れて礫耕栽培を行っている場合のように、土地と一体をなすとみられるような状態で農作物を栽培している場合等は、農地転用に該当しないとされています。
Ｑ 農地転用する場合の許可とは？？
Ａ 農地を転用しようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。（４ヘクタールを超える農地を転用する場合には、農林水産大臣の許可）
尚、自己所有の農地を転用する場合は農地法４条許可、第三者の農地を取得して転用する場合は農地法５条の許可となります。
Ｑ 農地転用許可基準の概要を教えて下さい
Ａ 農地転用許可基準は、立地基準と一般基準とに大別され、どちらも満たさなければ許可はされません
立地基準では、農地を区分に分け、営農条件の優れた農地の確保と転用需要に対応しています。区分は農用地区域内農地、甲種農地、第一種農地、第二種農地、第３種農地の５つで、原則として、農用地区域内農地、甲種農地、第一種農地は転用が許可されません。
一般基準は、農地の投機的取得や遊休化、営農条件への支障を防止するための基準が定められています。
Ｑ 違反転用にはどのような対応がなされるのでしょうか？？
Ａ 農地法の許可を受けずに行った農地の違反転用に対しては、都道府県知事は工事の中止や原状回復の命令を行うことが出来るとされています。又違反転用を行った者には、３年以下の懲役又は３００万円以下の罰金という罰則の適用があります。
＝＝＝ 農地売買に関する Ｑ＆Ａ ＝＝＝
Ｑ 農地売買する場合の許可とは？？
Ａ 農地又は採草放牧地について、これを転用する目的以外で所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する法律行為を行う場合には、農地法３条に定める許可を得る事が必要となります。
尚、法人として農地法３条に定める行為を行う場合には、更に農業生産法人の要件を満たさなければなりません。
Ｑ 相続によって農地の権利を取得する場合も許可は必要ですか？？
Ａ 相続による権利の取得は、被相続人の死亡により、法律の規定に基づいて当然に生ずる効果ですから、許可を受ける必要はありません。
又、法人の合併により権利を取得（承継）する場合にも許可を受ける必要はありません。
Ｑ 山林を取得して農地に造成する場合にも許可は必要ですか？？
Ａ 農地法３条は、農地又は採草放牧地の権利移動に対して許可を受けなければならないと規制してます。この規制の対象はあくまで現況が農地又は採草放牧地の権利移動であって、山林の取得や開墾を規制するものではありません。
従って、農地法上、山林を取得して農地に造成することについての規制はありません。但し、取得後、これを売却したり転用したりする場合には、農地法上の許可を受ける事が必要になります。
＊山林取得については、国土利用計画法や農業振興地域の整備に関する法律など、農地法以外での法規制がありますので注意が必要となります。
Ｑ 農地売買する場合などの許可基準概要を教えて下さい
Ａ 農地法３条に定める許可の基準については、”不許可基準”が法定されており、これに該当する場合には許可しないこととされています。
不許可基準としては、小作農による優先買受、不耕作目的での取得制限、法人の取得制限、特定法人による取得制限、常時従事しない場合の取得制限、下限面積制限、小作地の転貸制限、効率的利用しない場合の制限などがあります。
Ｑ 法人が農地を取得する場合の制限について教えて下さい
Ａ 法人が農地法３条による許可を受けるには、農業生産法人の要件を満たさなければならないとされています。
農業生産法人の要件には、法人の組織形態を定めた組織形態要件、事業内容を定めた事業要件、法人の構成員を定めた構成員用件、法人の業務執行権者を定めた業務執行役員要件があり、全ての要件を満たさなければ許可を得ることは出来ません。
農業法人設立専門サイトの方もご参照下さい。
＝＝＝ 遊休農地活用（市民農園開設）に関する Ｑ＆Ａ ＝＝＝
Ｑ 市民農園の開設には許可が必要ですか？？
Ａ 農地を区画割りし、相当数の者を対象にして貸し出しをする場合等の”いわゆる市民農園開設”に関しては、特定農地貸付法に基づく承認を得る事が必要となります。
一方、農地を貸し出しせず、農作業体験として”農園利用”を行う場合には、農地法上、特に承認などは必要ありません。
Ｑ 農地を所有していなくても市民農園開設は可能ですか？？
Ａ 農地を所有していない者でも、地方公共団体又は農地保有合理化法人から使用貸借による権利又は賃借権の設定を受け、特定農地貸付法に基づく承認を得る事が出来れば、開設は可能です。
但し、地方公共団体又は農地合理化法人以外の者からの借地で市民農園を開設する事は出来ません。
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